Cuando un piso o vivienda se pone a la venta o en alquiler, los posibles compradores van a darse un paseo por el inmueble. De manera que comprueban in situ, las condiciones del espacio. Si disponen de la capacidad necesaria y las posibilidades que ofrece. No es lo mismo entrar en un piso vacío, atestado de muebles, lleno de suciedad o convenientemente decorado. Seguramente la mayoría sepan a lo que me refiero.
En la actualidad el mercado inmobiliario, cuenta con una competencia brutal. Existen muchas oportunidades de compra o alquiler de vivienda, dentro de un amplio rango de precios y calidades. De ahí deriva que, la primera impresión del cliente, sea fundamental. Si no le gusta lo que ve, pasará a otro inmueble. Así de sencillo. Si le gusta, al menos se lo pensará y existen opciones reales de venta o alquiler.
Evidentemente, a este aspecto no se le ha dado extrema importancia durante años. Era muy común ir a ver un piso con los muebles que iban a llevarse, vacío, desordenado o incluso, sucio. Afortunadamente, eso ha cambiado en los últimos años y en nuestro país, se ha adoptado una técnica de marketing inmobiliario, conocida como home staging. Se trata de un método importado del otro lado del charco. Los estadounidenses utilizan esta técnica desde los años setenta, llegando a Europa en los noventa. Sin embargo, España, se ha unido al club más recientemente, a raíz de la crisis del dos mil ocho.
La finalidad de esta estrategia, no es otra que la de captar a más y mejores clientes, para ello hay que hacer destacar el inmueble sobre el resto. Puesto que resulta una estrategia de lo más curiosa y cada vez más frecuente, vamos a comprobar en que consiste y las ventajas que supone su aplicación. Si tienes intención de vender o alquilar tú inmueble, presta atención.
El home staging o la puesta en escena
Este anglicismo tan cool, no es otra cosa que hacer una puesta en escena. El concepto, hace referencia a una serie de técnicas de marketing inmobiliario con un objetivo claro: preparar y decorar una vivienda o local, para realizar fotografías, videos o visitas virtuales. Con lo que se facilita a los compradores potenciales la visualización del inmueble, proporcionando información sobre las posibilidades de cada estancia. Así nos lo explican las expertas en esta técnica de Mar & Golf Unique Homes, Unique sentation, una agencia inmobiliaria que asegura que la puesta en escena, es sinónimo de venta más rápida.
En nuestro idioma, estas dos palabras vienen a significar algo así como puesta en escena de la casa. Su finalidad es la de transformar el aspecto del inmueble, hacerlo más atractivo y permitir que muchas personas, se imaginen viviendo en él. De manera que se incrementan las posibilidades de venta o alquiler, lo que supone un mayor beneficio para los propietarios. Para alcanzar su objetivo principal, lo primero que hace el home staging, es despersonalizar el inmueble, volviéndolo neutro, captando la atención de los potenciales compradores.
A diferencia de lo que supone la decoración, aplicar home staging es algo que se hace de forma personalizada, en base a los gustos y necesidades del momento. La decoración y el interiorismo, tienen un fin estético y persigue la comodidad para quienes habitan la vivienda. En tanto que el home staging, pretende vender un inmueble a la mayor rapidez, por lo que busca un estilo estándar o más universal en el que destaquen los puntos fuertes de la vivienda y atraiga a mayor número de personas.
Existe la creencia, errónea, de que esta técnica de marketing inmobiliario, es únicamente para propietarios con un alto poder adquisitivo o los inmuebles de alto standing. Lo cierto es que no es así, se trata de una técnica que se puede aplicar a cualquier tipo de inmueble, desde unifamiliares hasta oficinas. El limite reside en el presupuesto disponible para invertir en esta particular estrategia, el tipo de transacción a realizar y el profesional que lo lleve a cabo.
Cuando se trata de una vivienda vacía o de primera mano, el objetivo principal de esta técnica, es vestir el ambiente, para lo que se aplican las siguientes técnicas:
- Utilizar elementos textiles como las toallas, ropa de cama, alfombras o cortinas, haciendo que el espacio, resulte confortable y acogedor.
- Un sofá y una cama bien presentados, con sus cojines suaves y mullidos, hacen que el comprador se vea descansando sobre ellos.
- Se pueden colocar muebles reales o de cartón, de manera que el posible comprador, se haga una idea de las opciones de aprovechamiento de los diferentes espacios. En la actualidad, existen opciones de decoración temporal a precios bastante competitivos.
Algunas de las técnicas de home staging más utilizadas son las que siguen a continuación:
- Quitar los cuadros personales.
- Evitar que haya ropa fuera del armario.
- Aprovechar las bombillas de alta potencia en tonos neutros o blancos.
- Reducir el ruido visual.
- Utilizar textiles en tonos neutros.
- Eliminar los objetos que no son útiles, dejando a la vista los funcionales y los decorativos.
- Retirar los productos de belleza y limpieza del baño.
- Dejar una decoración mínima en las estanterías y los estantes.
- Ambientar con aromas frescos.
- Mantener la encimera todo lo despejada que sea posible.
- Retirar los dispositivos electrónicos, los cables y los cargadores.
- Aplicar una pintura de tono neutro en el inmueble.
- Renovar los textiles como las fundas de lo cojines, las alfombras y las corinas.
- En las zonas exteriores colocar plantas.
Teniendo en cuenta todos estos detalles, la decoración de la vivienda, resultará más atractiva a los posibles compradores o aquellos que estén interesados en alquilar un inmueble.
Las ventajas de la técnica
Comprar o alquilar un inmueble, cuenta con una parte racional, pero también cuenta con una emocional. Elegir la zona, el tipo de vivienda, el precio y otros factores en la misma línea, forman parte de lo racional. Sin embargo, una vez se visita la propiedad, la parte emocional, empieza a hacer de las suyas. Los primeros segundos en el inmueble, son decisivos para causar una buena impresión a posible comprador. De ahí derivan las ventajas que proporciona aplicar el home staging.
En primer lugar, se incrementa el precio de la venta. Según los datos, tras recurrir a esta técnica, se consiguió aumentar el precio de un inmueble hasta en un cuarenta por cien de los casos. Se produce un mayor número de visitas en el inmueble, lo que se traduce en un aumento de las posibilidades, a la hora de encontrar un comprador.
Al mismo tiempo, se reducen las posibilidades de que los interesados negocien a la baja. Aumentando el valor percibido de la misma. Si las visitas entran en un espacio limpio y bien iluminado, con un ambiente acogedor, es más fácil imaginarse viviendo en ese lugar. Lo que supone un ahorro para el vendedor, ya que, cuanto menos tiempo este el inmueble a la venta o en alquiler, menos gastos de mantenimiento.
Aplicar esta técnica de marketing, acelera la operación de venta o alquiler. Teniendo en cuenta las encuestas realizadas, en casi un noventa por cien de los casos, los inmuebles se alquilan en menos de quince días y casi un cincuenta, en menos de siete. En lo que a ventas respecta, el setenta y cinco por cien encontró comprador en menos de noventa días; un cincuenta y cinco, en menos de cuarenta.
Evidentemente, esta técnica de marketing, funciona y no supone un esfuerzo demasiado grande. En determinadas circunstancias, basta con eliminar algunos detalles y ponerlo todo en orden. Las técnicas de home staging, no implican grandes reformas, tan solo realizar pequeños cambios en el mobiliario, organizar los espacios, cuidar la decoración y la forma de presentar la vivienda. No obstante, hay que tener en cuenta que, el acondicionamiento de un inmueble, va en función del estado general del mismo.
En el caso de una vivienda de segunda mano, lo principal es quitar los objetos personales de los propietarios, es decir fotos, enseres y similares. Ordenar los espacios para dar una buena impresión, eliminando cajones rebosando y muebles o estantes, llenos de objetos. Despejar las estancias y eliminar el exceso de muebles, si es amplio y se pueden tener dos sofás, perfecto. Si no, hay que quitar uno. En el caso de que haya una habitación sin uso, no es buena idea mostrarla como trastero, la percepción es la de un espacio mal aprovechado e inútil. Mejor convertirla en despacho o zona de juegos.
Limpiar y reparar todo aquello que se encuentre dañado, puesto que da una imagen de necesitar reformar la vivienda. Se tiene que ofrecer la imagen de una vivienda lista para entrar. Por lo que organizar los espacios y decorarlos de forma estratégica, es fundamental para aplicar esta técnica adecuadamente. Resaltar los puntos fuertes del inmueble y hacer invisibles los puntos negativos, es el objetivo del home staging.
Sabiendo todo lo que sabemos ahora, lo más probable es que, a la hora de vender o alquilar un inmueble, no lo dudemos y recurramos a esta técnica de marketing inmobiliario.
