Algunos emprendedores se dedican a reformar pisos para después alquilarlos. ¿Es un negocio rentable? Analizamos este modelo de emprendimiento.
Hace unos años conocí un grupo de chicos jóvenes de Reus que se dedicaban a reformar pisos antiguos para después alquilarlos. El padre de uno de los chicos, un conocido, estaba orgulloso de la iniciativa. Ante lo mal que está el mercado laboral, los chavales habían apostado por el autoempleo. Además, todo pintaba bien. Aunque tuvieran que invertir dinero, el modelo de negocio estaba centrado en obtener ingresos continuos. Los ingresos de los alquileres.
Aquí había un dato primordial. Todo el trabajo lo hacían ellos. Se ahorraban el gasto más importante de cualquier reforma: la mano de obra. La empresa, por así llamarla, la conformaban dos chicos y una chica. Entre ellos se las apañaban para reparar y mejorar las instalaciones de luz, agua y gas, para pintar el piso y hacer las mejoras que consideran oportunas.
El punto de partida de su negocio fue la reforma de la casa de la abuela de uno de ellos. No tuvieron que comprar ningún inmueble. Su inversión se reducía a la compra de material y, cómo no, a su automantenimiento. Hasta que no alquilaran el piso no verían los ingresos.
Hay que decir que el piso estaba en un barrio popular de Barcelona. A día de hoy, la mayor parte de las operaciones inmobiliarias en la ciudad condal son alquileres. Se compran pocos pisos. Y los pisos que se alquilan en barrios como el Example, Poble Sec, Poble Nou o Sants son pisos antiguos. Mercado para poner en marcha el proyecto iban a tener.
No sé cómo les fue la aventura. Les he perdido la pista. Lo que sí, acordándome de ellos, es que se me ha despertado la curiosidad por estudiar qué rentable es este tipo de negocio.
Sale rentable reformar para alquilar.
El blog Valoración Vivienda afirma que un piso reformado revaloriza su valor de media un 25%. Es decir, puedes pedir un alquiler un 25% superior a si lo alquilaras sin reformar.
En Madrid, los pisos reformados se alquilan un 18% más caro. En Barcelona se revalorizan un 22% y en Sevilla llegan hasta un 33%.
Como sucede con cualquier tipo de negocio, debes analizar a tu cliente potencial. ¿Estaría dispuesto un inquilino a pagar más por tener el piso arreglado? Para determinados fragmentos de población parece que sí. Estamos hablando, por ejemplo, de familias con niños que viven de alquiler. Estas familias cuando van a alquilar un piso, una de las cosas que miran es que sus hijos estén a gusto. Que no les falte de nada. No les interesa que el piso esté en malas condiciones y que tengan que llamar al propietario cada dos por tres porque hay averías.
Coincide además con que son unos inquilinos perfectos para alquileres de larga duración. Si una familia se traslada a un barrio, espera hacer vida en él. Con este inquilino vas a tener una entrada segura de dinero durante años.
Otra cosa sería reformar para alquileres turísticos. Son alquileres bastante rentables, pero de corta estancia. Probablemente, el inquilino lo único que vaya a hacer es dormir en él. Para estos casos, la reforma es menos exigente. Lo que necesitas hacer es, como se dice comúnmente, lavarle la cara al piso. Que tenga una imagen presentable.
Aquí a lo que vas a dedicar más esfuerzo es al mantenimiento. A limpiar y arreglar los desperfectos entre alquiler y alquiler. Cuanto menos te compliques la vida, mejor.
Algo en lo que influye la reforma de estos pisos es en que se alquilan antes. Se tarda menos en alquilar un piso reformado que un piso sin reformar, y por lo general, permanecen menos tiempo vacío.
Como nos dicen algunos agentes inmobiliarios, el precio de un alquiler y el tiempo que tarda en alquilarse depende de un solo factor: la ubicación.
Cuando vas a reformar para alquilar debes centrarte en las partes de la casa a la que más atención prestan los interesados. Aparte de la cocina y el baño, que deben estar equipados y dar una apariencia nueva, el otro lugar que más llama la atención es la terraza y después las alcobas.
Teniendo en cuenta que puedes pedir más dinero por un piso reformado, debes hacer números y ver si el dinero invertido en la reforma te compensa. ¿Cuánto tiempo tardarás en recuperar la inversión? ¿Cuánto dinero te dejará limpio el alquiler a partir de aquel momento?
Ahorrar en la reforma es clave.
Dado que vas a invertir dinero para obtener un beneficio, tus ganancias se pueden aumentar reduciendo costes. En este caso, los costes de la reforma.
Los encargados de B.M. Constructora, una empresa murciana con una larga experiencia en la reforma de inmuebles residenciales, comerciales e industriales, dicen que siempre sale más económico afrontar una reforma integral que hacerlo por partes.
En una reforma intervienen diferentes profesionales: albañiles, electricistas, fontaneros, pintores. Si la reforma está articulada en torno a un plan, se tarda menos tiempo en acometerla y sale más económica que si contratas a cada profesional de manera independiente.
Otros consejos para ahorrar costes en la reforma son:
- Negocia un presupuesto cerrado. Si vas a contratar a una empresa de reformas para reformar el piso, negocia un presupuesto cerrado. De esta forma te ahorrarás sobrecostes y evitarás sorpresas económicas derivadas de los imprevistos.
- Compra materiales con buena relación calidad-precio. Busca materiales resistentes y fáciles de mantener que no te obliguen a acometer una nueva reforma cuando tengas que volver a alquilar el piso. Por otro lado, evita acabados de lujo que son innecesarios para un piso en alquiler.
- Reutiliza y restaura en lugar de reemplazar. En la medida de lo posible, aprovecha los elementos originales de la casa: puertas, suelos, etc. en lugar de cambiarlos. Te ahorrarás bastante dinero en la reforma. A veces, con una puesta a punto y una mano de pintura es suficiente para que resulte útil y atractivo.
- Cambia solo lo necesario. En ocasiones no necesitamos levantar nuevos tabiques. Con una nueva redistribución de la casa puede ser suficiente. Con respecto a los azulejos del baño y la cocina, si no están rotos, con darles una mano de pintura especial o cubrirlos vinilos adhesivos, podemos darle una apariencia más fresca.
- Coloca sanitarios y electrodomésticos funcionales, no es necesario que sean de alta gama. Busca electrodomésticos que funcionen bien y que cubran las necesidades de los inquilinos. No es necesario que sean caros, ni de último modelo.
- Contrata profesionales con experiencia. Aunque en un principio te pueda parecer más caro, los profesionales experimentados trabajan más rápido y comenten menos errores que pueden encarecer el proyecto
- Si puedes, compra el material de obra por tu cuenta. Este detalle te permitirá tener un mayor control sobre el proyecto y sobre el presupuesto.
- Céntrate en las reformas que aumenten el valor del alquiler. Una buena cocina y un baño aumentan la rentabilidad del alquiler más que centrarse en detalles estéticos innecesarios.
- Evita las modas pasajeras. Apuesta por diseños neutros y atemporales. Paredes blancas y puertas de maderas claras son apuestas seguras. Darán una apariencia pulcra al piso durante años.
¿Vale la pena comprar para alquilar?
Otro punto en el que vale la pena detenernos es en evaluar si sale rentable comprar para alquilar. Es cierto que alquilar te reporta una entrada estable de dinero, son ingresos pasivos, pero tal y como indica el blog de BBVA, el tiempo para amortizar la inversión es largo.
Digamos que es una inversión a largo plazo. Si buscas beneficios inmediatos, tal vez debas apostar por inversiones más arriesgadas.
Un alquiler, aunque es una renta estable, no está exenta de gastos: precio de la hipoteca (en caso de que la tenga), pago anual del I.B.I., mensualidad de la comunidad, pago de basuras, etc. Todo esto lo tienes que sumar al coste de la reforma, si la has realizado, y restárselo a la entrada del alquiler.
El piso tiene gastos fijos que deberán abonarse incluso en los periodos en los que el inmueble esté vació. Este es un riesgo, que tal y como está el mercado inmobiliario, está bastante minimizado. En la mayoría de las ciudades españolas casi todos los pisos se alquilan con rapidez. Por lo que la probabilidad de asumir gastos sin recibir ingresos es bastante baja.
Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler, BBVA nos ofrece una fórmula:
Ingresos netos del alquiler / dividido entre el precio de compra más el coste de la reforma X multiplicado por 100.
De esta manera puedes comparar la rentabilidad del negocio con otras inversiones que podrías haber realizado.
No olvides que aunque son ingresos pasivos, no deja de ser un negocio, y, por tanto, debes atenderlo. Esto implica velar por tus intereses (ser parte activa en la comunidad de propietarios) y prestar un servicio de atención a tus inquilinos (afrontar las reparaciones que se deriven del uso normal del piso).
Para evaluar la rentabilidad de este emprendimiento, tienes que pararte a hacer números.
